上海的烂尾楼有哪些?

本文不涉及商用和写字楼,不涉及烂着还没开发的土地(比如恒大北外滩),只牵涉到已开住宅预售,和普通老百姓比较有关系的盘。

上海早年的烂尾楼基本都(靠涨价)解决了,新的烂尾楼大多是近期的一两年的。

位置在杨浦滨江,房子倒是建好了,一期业主已经交房住进去了,但是债务纠纷以及主管人摆烂,二期交房到现在还拖着。三期现在还没预售。

奉贤的那个卖了一期,二三期一直没拿到预售证,存在一点点希望,但是也不知道啥时候。崇明的是全烂了,就比较麻烦了。

泰禾已经摆烂了2年,最近刚被ST,而且泰禾的院子和一般的商品房风格是有挺大区别的,后续接手要怎么造本来就是麻烦。

再加上崇明区政府本来就是上海财政实力最弱的区政府,而事发地还不在崇明岛,而在长兴岛上,现在还在僵持中。

共计1840户。可以说是近几年上海最大的一个烂尾事件了,如果融创的盘后续不出问题的话。

另外还有二期泰禾没拿预售证,私下销售,人数之前看一个维权的帖子大概是三四十户。

这个项目最近又要开预售了,号称这次开的不涉及产权纠纷。之前产权证拿不到的业主大概是193户。

这个是老牌烂尾楼了,属于这个贴里提到的最老的一栋烂尾楼,在和平公园边上,烂了差不多10年了。

这个盘一共是9栋楼,现在正常交付入住的是7栋,烂尾的是6号楼。此外还有1栋楼的地盘开发商跑路之前都没拆迁,还出过倒塌事故导致2人死亡。

这个6号楼是03年左右开始预售的,当时的价格只有6000一平。后来到了04年那波行情起来之后,开发商觉得卖亏了,就要6号楼的业主补差价,6号楼的业主不肯补。

网上可以查询到04年的时候开发商的卖价就提到1万2了。6号楼其实很早就造完了,因为这个纠纷所以一直没交房。

后来开发商一直憋到了2011年左右,那时候房价又比04年高了很多,当时开发商就私下以3-4万的价格偷偷卖给了另一批买家。当时很多老百姓还没有网签这种概念,就被骗了,这之后开发商就倒闭跑路了。

按照其他楼的情况推算,这栋楼应该有120套左右,如果所有房子都卖了两家,那就是240套。

现在这个小区均价应该已经上了9万/平,解决了烂尾楼可能就到10万以上了,这么大的利益,不管是6000买的业主还是3万买的业主,都不会愿意让步的……

说到这里就要提到网签备案制度了,这个制度最早是上海市04年3月在全国开始实行的,房管局官网上的数据统计主要也是从04年开始的,而本案正好是在这个时间点之前的项目。

开发商私下一房多卖实际上并不罕见,但是整栋楼一房多卖最后导致烂尾还是挺罕见的。

这个和金轩大邸有点像,也是一个小区里的2栋楼烂尾,开发商三盛宏业倒闭跑路,原来交房日期是21年8月,现在还没下文。

颐盛御中环那个著名的烂尾盘(后被金科接手)也是这个开发商的,倒闭的时候好像是有3个项目里,最后就明天华城的这两栋楼无人接手。

明天华城是个非常非常大的盘,里面已经正常入住的大概有3000户。当时56、57两栋也是准现房,买家一共是107户,很多是看着房子已经造完了才买的。

这个盘在临港,反正挺奇葩的,造的确造差不多了,甚至内部好像也快装修完了,但是前前后后逾期了快3年了,现在都不知道有没有交房。这个项目168户。

说到临港,更奇葩的是临港另一个民间合资建房的涌泉苑,合资烂尾就不管项目外的人啥事,就不统计了……

接下来是虽然还没到交房日期,但是已经出现烂尾风险征兆的,比如因为资金账户监管问题或者停工问题被投诉过的。

目前究竟有没有在施工也不知道,去年底资金监管账户好像是出了问题,但是公司又跑出来辟谣,就不清楚现在的情况。

这个盘因为把资金几乎挪光了,我原来觉得是最危险的。不过好像刚刚有了结果,杭州银行总行、人民银行分行、银保监会已经沟通好给融信开发贷,正在报批总行,这个盘可能6月底就要复工了。

这个不知道最近能不能复工,据说监管账户里有余额,拖欠的工程款是1000万,这个项目“只需要不到1个亿就能复工”。

按嘉定区相关负责人的语气,监管账户里应该余额是不止1亿。所以对这个项目暂时持谨慎乐观吧,毕竟上面那个挪用资金的都解决了,这个估计是下一个吧。

恒大去年底居然把虹口江湾的盘交付了,有点惊讶的。这样恒大在上海就剩下恒大滨江华府,和还没开发的北外滩那块地了。

恒大这个盘毛坯应该是已经造完了,但是以前签的协议应该是精装交付,而且装修包价格加的很贵。

原本是今年5月要交房的,现在也没什么这方面的消息,豪宅业主咱也不知道有没有收房。

目前104套,已售75套。最近这个盘的楼王和样板房也开卖了,之前可能是捂在那里了,而且看视频楼王似乎是装修完了,但也不知道有没有减配,这些都是在很多豪宅中介小哥那里看到。

这个项目主要是华夏幸福资金链紧张,于是来薅子公司的子公司的钱,要把公司的钱掏走,所以产生了三角债务纠纷。

现在项目的楼被查封了,导致项目一期最后十几个客户和二期308户无法网签。

这个项目还有三期的7栋小洋房没卖,所以3月份传出来有少量复工,工地上看到了少量工人,但是施工进度未知。

至于青云壹号,这个项目比融创未来金融城那个项目潜在的雷要大,目前业主正在热火朝天奔走,希望他们有个好的结果。

这个盘最奇葩的就是隔壁四期之前还在热火朝天施工,但是五期的楼陷入债务纠纷所以一直停工。最近传出复工的也是四期…

那些鼓动别人“富贵险中求”的中介,今年融创爆雷之后还在不停地卖出融创金融未来城的房子,这些中介功不可没。

上海不是没有烂尾楼,八埭头这种黄金位置照样摆烂在那里。我希望每个想要“富贵险中求”的上海市民都能提前想清楚自己能不能承受这样的风险。

下面列的这些只是因为开发公司最近传出过不好的消息,但并没有什么停工的传言。很多项目的官微也在持续更新建造进度,楼盘目前的暂时没什么烂尾迹象,但是认购还是需要慎重。

虽然被国家列为示范房企,但是最近刚被评级机构下调成了垃圾级,到底会如何我也不知道,大家自己心里评估。

在上海目前主要是三个“湾”系列。目前柏悦前湾已经认购但还没开盘,南翔和新江湾的盘还没认购。

这个盘目前还没传出停工之类的传言,买房人主要担忧的是奥园的风险。这个项目本身的进度,项目官微倒是一直在更新。

指的主要是金科接手的之前的一个著名的烂尾盘颐盛御中环,现在叫御桥博翠,今年之前烂尾的二期已经交房成功了。

但金科最近好像也出了点问题,就不知道会不会二度出事了,如果出事真的挺可惜的,毕竟之前它那么快把接盘的二期交房也是让人挺有好感的。

很多朋友问某某公司的项目是否会烂尾,还有私信问已经买了哪个盘,以后会怎么样的,统一回复下:

每个盘的情况都有自己的特点,不能一概而论。甚至同一家公司的不同项目可能也有区别,即使是已经出现暴雷的公司,也不见得所有项目都出问题。但是也要有君子不立于危墙之下的意识。

对于类似宝能公馆1288这样前期办产证已经出问题,每套房子又要两千多万的项目,一定要想想清楚,不要听到有些大V“富贵险中求”“XX区政府不会让它烂尾的”这种话就头脑发热。

思考好自己能不能承担风险,有的时候即使最后住进去了产证办了,拖个几年也是很多人接受不了的,这些都要提前思考清楚。

我不会劝大家一定要买二手,因为上海一二手倒挂大家都知道。二手现在市区的挂牌价还是比一手贵很多,一套房子动辄能差到几百万,谁的钱都不是大风刮来的。但是买一手房之前,打听好公司情况,提前了解监管账户,网签速度,学会看房管局的网站获取信息。

2、对于已经买到暴雷盘或者有风险的公司的盘的朋友,我的建议是不要过分悲观,但一定要面对现实,多多跟进。

千万不能做鸵鸟,埋头等交房日期到了再行动。加入业主群,跟进工地的情况,可以自己实地看看施工情况,与房管局随时沟通都是基本的。

烂尾楼出现的情况大多是资金链断裂,所以是否有足够的资金能够支撑建造工程,往往决定了烂尾楼的生死,以及解决的速度。

3、对于在上海的朋友,一定要意识到一点,就是上海买房的房款(尤其是市区)里有很高的比例是土地成本,而建造成本占的比例并不算高。

现在的烂尾楼大多数出现在封顶之后,如果去除掉宣传、设计,以及获取预售证之前需要做的平整土地、打地基、造楼封顶这些成本,实际上后续的建造成本占整个房款的比例是更低的。

这个资金可以来源于监管账户的剩余资金,可以来源于买房人的剩余银行贷款,可以来源于还未销售的货值。

针对监管账户和剩余银行贷款,要做的就是要和房管局多做沟通,及时监控账户剩余资金情况。

针对未销售的货值也是一个道理,由于上海的新房除去两三个郊区之外,总体上是不愁卖的,所以这是非常大转圜的余地。

这个和外地有些项目的逻辑是不一样的,有些地方的项目因为去化率很差,本来就卖不掉,最后变成烂尾楼主为了救自己的项目,在烂尾进程中不敢大肆维权,甚至还要拉其他后续的人的资金进来填坑。

上海的项目逻辑要反过来,大多数项目只要能够保证安全性,买房的人是不缺的,所以反而不能让开发商在不明不白的情况下套走资金。

我之前说融创未来金融城还有一块地没预售,所以还有转圜余地,也是这个意思。

已经开卖的地块里,有个地块还有300多套没卖掉,最近到处在加推,甚至小红书上还出现了工抵房,这300多套其实也是剩余货值,所以要密切监管这些货值资金的动向。

当然这只是一个简化的说明,实际中因为牵涉到抵押和挪用,情况会复杂很多。尤其是挪用加上抵押……

为什么我说的主要是房管局,而不太提银行,主要是因为银行和房企往往利益绑定比较深,它们如果绝大部分尽职尽责,中国也不会有那么多烂尾楼的问题了。

目前监管主体缺位是全国性的系统性问题,尤其是银行是不是有监管连带责任,连带责任怎么认定这种具体问题。

对于我们这种小老百姓而言,这种事暂时改变不了的情况下,只能在此之下找到相对的选择,也是无奈之举。